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中國零售市場格局不斷演變,開發(fā)商探索差異化策略

仲量聯(lián)行《中國城市60強》系列:零售地產篇
仲量聯(lián)行
2015-04-23 10:30 11301
仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報告《中國城市60強》中,對中國大陸重要的60個二、三線城市的房地產市場展開了深入的研究調查,報告中詳述了在中國經濟“新常態(tài)”下零售地產的現(xiàn)狀與發(fā)展機遇。

上海2015年4月23日電 /美通社/ -- 仲量聯(lián)行 (NYSE:JLL) 近日發(fā)布的研究報告《中國城市60強》中,對中國大陸重要的60個二、三線城市的房地產市場展開了深入的研究調查,報告中詳述了在中國經濟“新常態(tài)”下零售地產的現(xiàn)狀與發(fā)展機遇。(報告將北京和上海劃分為超一線城市, 廣州和深圳則為一線城市。)

目前中國零售業(yè)正步入新的發(fā)展階段,阿里巴巴等電商企業(yè)不斷搶占市場份額,消費者行為發(fā)生轉變,消費愈加理性。不斷加劇的競爭壓力,促使購物中心開始探索差異化策略,開發(fā)商們試圖借鑒世界其他地區(qū)的發(fā)展經驗,尋求新的發(fā)展道路。

強勁的基本面支撐

中國城市60強的經濟總量達8.6萬億,如果將其作為單一經濟體來看,它將是世界第二大經濟體。盡管近年來,全球經濟大環(huán)境增速有所放緩,但中國城市60強仍將是世界增速較快的市場。截至2025年,中國城市60強將占全球經濟增長的15%,達到15.5萬億美元的規(guī)模,相當于印度(或兩個德國)目前的年產出量。

在過去三年里,中國60強城市的消費階層崛起,年收入超過5000美元的人口數(shù)翻了一番,達到1.3億。預計截至2020年,60強城市中消費階層人口將進一步增加70%,達到2.2億。     

至2020年,中國城市60強消費階層人口預計增長70%
至2020年,中國城市60強消費階層人口預計增長70%

Photo - http://photos.prnasia.com/prnh/20150422/0861503196-a

零售市場格局不斷演變

隨著居民收入的增長、消費者習慣和行業(yè)結構性的轉變,零售業(yè)正以驚人的速度進行演變。傳統(tǒng)的百貨商場正日益走向衰落,而購物中心開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)井噴式增長。在過去的五年里,中國購物中心總量以每年21%的速度增長,但超一線城市與一線城市的購物中心總量僅以每年12%的速度增長,這反映了零售活動正穩(wěn)步從一線城市向60強城市過渡。

由于網絡技術與全球一體化的發(fā)展,消費者對產品的國際參考價格了如指掌,網絡購物也帶來了更加便利的購物方式,城市消費者愈加理性,對價格更加敏感。電商企業(yè)不斷搶占零售市場份額,電子商務有望成為消費增長的新引擎。全渠道零售(零售商借助多種線上和線下渠道為消費者提供商品和服務)將成為中國城市60強的主力銷售形態(tài)。傳統(tǒng)實體零售業(yè)已著手發(fā)展電子商務戰(zhàn)略,一些電子商務企業(yè)也開始嘗試建立實體門店。

購物中心供應增長,總量過剩,但優(yōu)質購物中心依舊匱乏

仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產部總監(jiān)鄧汝舜指出:“自2011年以來,中國內陸1.5線城市購物中心的開發(fā)規(guī)??涨霸鲩L。特別是成都、武漢、西安、沈陽和重慶,在未來的三年里,這些城市的購物中心總量將近一步增長60%。然而,市場飽和度的上升將使開發(fā)商更加謹慎,甚至減少部分項目的開發(fā)。盡管如此,市場上優(yōu)質購物中心供應仍然嚴重匱乏,目前僅有10%-15%的項目符合國際標準。”

中國購物中心總量,2011 - 2017年
中國購物中心總量,2011 - 2017年

Photo - http://photos.prnasia.com/prnh/20150422/0861503196-b

中國60強城市的購物中心總量為6500萬平方米左右,而美國的同類購物中心總量高達4.05億平方米。也就是說,美國每1000人擁有1500平方米的零售物業(yè)面積,而中國城市每1000人擁有的零售物業(yè)面積僅為235平方米。盡管有分析指出,美國購物中心供應過剩,但這個差距說明,隨著中國城市的發(fā)展,零售物業(yè)供應仍具有很大的增長空間。

鄧汝舜同時表示,隨著購物中心競爭的白熾化,“贏家通吃”的局面將不可避免。如恒隆、凱德、萬達、華潤集團、龍湖和深商置(現(xiàn)印力集團)在內的數(shù)家大型開發(fā)商已在60強城市推出強勢的集團開發(fā)理念。然而,這也會在租戶組合和商場設計布局方面導致一定程度的產品同質化,差異化將是取得成功的關鍵。多數(shù)購物中心面臨的較大挑戰(zhàn)仍然是專業(yè)化物業(yè)管理的缺乏,向高標準物業(yè)管理服務模式的轉化才剛開始。

和世界其他地區(qū)一樣,體驗店和概念店逐步成為中國購物中心關注的重點。餐飲業(yè)占比較服裝類租戶要大(消費者逐步選擇網購),外出就餐吸引著消費者前往購物中心。而服務業(yè)租戶(如英語培訓學校和水療會所)的數(shù)量增多,正填補著中等租金類別的空白。

快時尚轉型,奢侈品、大賣場受限

由于全國反腐政策實施、私營企業(yè)主以及富裕家庭數(shù)量增長放緩,奢侈品的總體消費減少。對價格敏感的消費者則偏好通過海淘或出境游的國際渠道,購買海外低稅率的奢侈品。而“輕奢侈”品牌因其價格和差異化優(yōu)勢,逐步獲得中產階級的廣泛青睞,但目前“輕奢侈”品牌發(fā)展速度也趨緩。

近年來,60強城市中快時尚品牌的門店數(shù)量迅速增長,甚至在以增速較快的成都、武漢、天津和重慶為代表的1.5線城市以及周邊地區(qū)造成一定程度的供應過剩。然而,隨著市場競爭愈加激烈,快時尚零售商也從積極擴張門店轉向如何提高門店運營效率,在選址上也會更加謹慎。

大賣場零售繼續(xù)在內陸城市擴張,但土地成本與審批制度使這類占地面積大的零售商更難選址。一些大型超市零售商正在探索購物中心開發(fā)戰(zhàn)略,并同時在全國各地也開設了大量的社區(qū)商店。

中國城市60強:零售商數(shù)量
中國城市60強:零售商數(shù)量

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編者按

作為2007年《中國新興城市30強》報告、2009年《中國新興城市40強》報告以及2012年《中國新興城市50強》報告的延續(xù),《中國城市60強》為房地產投資者、開發(fā)商、企業(yè)租戶和地方政府提供了一個可供清晰比較的框架體系,幫助他們從房地產的視角對這些城市進行評估與分析。

完整報告請在此處下載:
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60-CN.pdf

總結報告關鍵內容與見解的信息圖請見:
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60_infographic_CN.pdf

《中國城市60強》聚焦零售地產視頻分享:
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/en-gb/Pages/China60-Retail.aspx

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關于仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼:JLL)是專注于房地產領域的專業(yè)服務和投資管理公司,致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司,2013年度業(yè)務營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務的物業(yè)總面積逾34億平方英尺,并協(xié)助客戶完成了價值1180億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達536億美元。更多信息請瀏覽 www.jll.com

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的16個國家擁有81個分公司,員工總數(shù)超過29,000人。在 “2014年國際物業(yè)獎”評選中,仲量聯(lián)行摘取了亞太地區(qū)包括中國在內的7個國家的“較佳房地產咨詢公司”獎項。此外,在著名的《歐洲貨幣》(Euromoney)雜志2013年房地產獎項評比中,仲量聯(lián)行一舉囊括了9個重要的獎項。www.jll.com/asiapacific

在大中華區(qū),仲量聯(lián)行目前擁有超過2,100名專業(yè)人員及13,500名駐場員工,所提供的專業(yè)房地產服務遍及全國80多個城市。 www.joneslanglasalle.com.cn 

消息來源:仲量聯(lián)行
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