高力國際：北京辦公樓市場“大變局” 互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為何占C位

北京2021年4月14日 /美通社/ -- 在今年一季度，北京對外公布了經(jīng)歷了疫情襲擾的2020年的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，其中信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5540.5億元，增長14.4%，金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值7188億元，增長5.4%，成為支撐北京服務(wù)業(yè)正增長的主要支撐力量。在這樣的宏觀數(shù)據(jù)支撐下，北京辦公市場延續(xù)了2020年的需求復(fù)蘇態(tài)勢。其中，甲級寫字樓市場單季度凈吸納量超過23萬平方米，刷新了近十年以來的單季度新高，也創(chuàng)下了近十年需求最強(qiáng)勁的季度開局。乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園區(qū)也同樣出現(xiàn)大量的新增需求，凈吸納量分別超過10萬平方米和28萬平方米，因此全辦公租賃市場的凈吸納量超過61萬平方米，全部辦公租賃市場都在一季度出現(xiàn)大幅去化，空置率均出現(xiàn)不同程度的下降。

在一系列靚眼的復(fù)蘇數(shù)據(jù)背后，所有的原因都指向了一個行業(yè)，即互聯(lián)網(wǎng)科技，而這與北京的城市戰(zhàn)略定位密不可分。十三五期間，北京已經(jīng)形成了一系列的先發(fā)優(yōu)勢，十四五規(guī)劃則進(jìn)一步明確了將建立國際科技創(chuàng)新中心的發(fā)展目標(biāo)。在2020年全球獨(dú)角獸企業(yè)中，北京占有93家，數(shù)量居全球首位，其中全球十大獨(dú)角獸企業(yè)6個來自中國，3個位于北京?！度蚩萍紕?chuàng)新中心指數(shù)2020》顯示，北京在全球30個主要的科技創(chuàng)新中心中位列第五，排在舊金山-圣何塞、紐約、波士頓-坎布里奇-牛頓和東京之后，其中創(chuàng)新高地排名全球第三。 北京也是中國唯一排名進(jìn)入前十的城市，上海和深圳也同時上榜，分別排在第17和25位。 高力國際(Colliers)觀察發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)更替佐證了北京辦公市場的發(fā)展，曾經(jīng)在聚光燈下的一些行業(yè)正在淡出，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)毋庸置疑已經(jīng)站在了辦公市場的C位，成為全市場最亮眼的明星行業(yè)。

高力國際一直強(qiáng)調(diào)北京辦公市場有著非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)特性，其市場發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相連。經(jīng)過近20年的發(fā)展，北京目前已經(jīng)形成兩大互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集地，并形成了兩個主要的市場組團(tuán)，分別為位于西北方向的中關(guān)村-上地（泛上地區(qū)域，包含西二旗，清河等周邊區(qū)域）-北清路組團(tuán)和位于東北方向的望京酒仙橋組團(tuán)。

高力國際在整理了北京約150家頭部互聯(lián)網(wǎng)科技公司在京辦公租賃情況后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積（包含自用和租賃面積）共約525萬平方米，其中前20的公司辦公面積約422萬平方米，占總互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積的80%。有42%的互聯(lián)網(wǎng)公司位于上地，位于東西兩大組團(tuán)內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比高達(dá)72%。同時，互聯(lián)網(wǎng)公司更加集中于產(chǎn)業(yè)園市場，有67%的互聯(lián)網(wǎng)公司位于產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，位于甲級寫字樓的比例僅8%。在租金方面，互聯(lián)網(wǎng)科技公司目前平均租金水平相對較低，平均租金約190元每月每平米，低于整體辦公市場223元每月每平米的水平。此外，當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)公司依舊維持了迅猛的擴(kuò)張速度。在2020年全年5000平米以上的大宗租賃成交中，互聯(lián)網(wǎng)科技公司的成交面積占比達(dá)到42%，遠(yuǎn)高于第二名金融行業(yè)的18.8%，在今年一季度這個比例更是上升到64%。這個比例還沒有計入去年融資如火如荼的在線教育行業(yè)，如果把在線教育新租面積也計入的話，2020年的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)占比超過50%，今年一季度的占比更是接近70%。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，互聯(lián)網(wǎng)科技公司的快速發(fā)展，也帶動了東西部組團(tuán)中上地和望京-酒仙橋區(qū)域的快速去化。上地子市場是北京重要的互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)聚集地，也是目前北京最炙手可熱的產(chǎn)業(yè)園子市場。在疫情肆虐的2020年，上地是我們觀察到的唯一連續(xù)三個季度出現(xiàn)快速去化且租金逆勢上揚(yáng)的產(chǎn)業(yè)園子市場，且這樣的趨勢在今年一季度依然持續(xù)，目前市場空置率僅有7%左右。區(qū)域內(nèi)一些待入市的新項目還在預(yù)租階段，就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了大幅去化。

望京酒仙橋的寫字樓市場從2015年到2018年經(jīng)歷了四年兩輪供應(yīng)期，市場空置率長期保持超過20%左右的水平，最高點(diǎn)在2015年甚至達(dá)到了38%，次高點(diǎn)出現(xiàn)在2018年接近24%的水平。整個市場的也正是從2018年開始，經(jīng)歷了長達(dá)3年的去化周期。得益于區(qū)域內(nèi)強(qiáng)勁的互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的擴(kuò)張需求，望京酒仙橋在2020年出現(xiàn)了加速去化的情況。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明說，截止到2021年一季度，望京酒仙橋已經(jīng)從租戶市場轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主市場，平均租金本季度逆勢上漲超過3%，成為首個租金出現(xiàn)明顯觸底企穩(wěn)回升的子市場，進(jìn)一步凸顯了該區(qū)域的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，在對互聯(lián)網(wǎng)公司的選址需求進(jìn)行梳理后，我們發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)除了具有產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)強(qiáng)和擴(kuò)張速度快的特征外，對于人才的需求量也非常大，因此潛在的人才留存和獲取成本已經(jīng)成為企業(yè)選址最重要的因素。此外，交通便利性，樓宇用電量，餐飲配套在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址中也扮演了重要角色。從目前的市場格局來看，除了航母級的互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有能力敢于跳出產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域進(jìn)行多總部選址，其他大部分的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址需求依然還會集中在東西兩大市場組團(tuán)內(nèi)。高力國際的數(shù)據(jù)顯示，在兩大組團(tuán)內(nèi)，某些子市場目前已經(jīng)出現(xiàn)了“一房難求”的局面，未來3年超過130萬平方米的新增辦公項目，將會很大程度上緩解目前該區(qū)域供不應(yīng)求的局面。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張需求至少占據(jù)了北京辦公市場新增需求的半壁江山，這個行業(yè)發(fā)展將在一定程度上影響著北京辦公市場去化速度和租金觸底企穩(wěn)回升所需的時間。十三五期間，北京的辦公市場已經(jīng)形成了以內(nèi)資為主，外資為輔的發(fā)展格局。展望十四五，北京市政府提出了2025年“國際科技創(chuàng)新中心基本形成”，2035年“國際科技創(chuàng)新中心創(chuàng)新力、競爭力、輻射力全球領(lǐng)先”的奮斗目標(biāo)。在十四五期間，北京將建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心、形成國際人才高地，在科技強(qiáng)國建設(shè)中發(fā)揮高端引領(lǐng)、關(guān)鍵支撐、示范帶動的重要作用。在這樣的大方針指引下，以互聯(lián)網(wǎng)科技為首的高新技術(shù)企業(yè)勢必將會在北京辦公市場的供需兩端都扮演更重要的角色。