深圳2021年7月21日 /美通社/ -- 7月16日，道遠(yuǎn)咨詢在發(fā)布的《2021年第二季度深圳及廣州甲級(jí)辦公樓市場報(bào)告》中指出，2021年第二季度廣州、深圳兩地的甲級(jí)辦公樓租賃市場回暖，交易活躍，延續(xù)上季度持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，市場整體租金和空置率指標(biāo)持續(xù)向好。
二季度深圳甲級(jí)辦公樓市場概要
在新興經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢支撐下，深圳甲級(jí)辦公樓市場整體去化表現(xiàn)良好，全市租金小幅上漲1.2%，空置率下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。在過去十二個(gè)季度中首次錄得較為顯著的租金上漲。
根據(jù)該報(bào)告，二季度全市甲級(jí)辦公樓凈吸納量延續(xù)了上季度良好的回暖勢頭，達(dá)到20.1萬平方米，2021年上半年凈吸納量達(dá)40.8萬平方米。從片區(qū)活躍度分布來看，科技園片區(qū)仍為租賃交易活躍度最高的區(qū)域市場，以信息技術(shù)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為主的企業(yè)擴(kuò)張持續(xù)助推該片區(qū)市場活躍度；前海片區(qū)市場活躍度亦有一定程度回暖，二季度前海管理局制定了有關(guān)辦公用房補(bǔ)貼的征求意見稿，釋放對片區(qū)招商引資的積極態(tài)度并刺激區(qū)域市場持續(xù)活躍。
同時(shí)，甲級(jí)辦公樓存量達(dá)到827萬平方米，其中南山區(qū)和福田區(qū)占比約90%。本季度錄得三個(gè)甲級(jí)物業(yè)入市租賃，市場化租賃面積達(dá)到601萬平方米。
信息技術(shù)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑租賃需求，生活類服務(wù)業(yè)表現(xiàn)亮眼
租賃交易概況方面，第二季度交易類型仍以搬遷及新設(shè)立為主，在結(jié)構(gòu)上與上季度一致。擴(kuò)租及新設(shè)立類交易占比分別增長0.7個(gè)百分點(diǎn)及0.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)活力持續(xù)顯現(xiàn)。
其中以信息技術(shù)行業(yè)為代表的新興經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)最為強(qiáng)勢，其租賃交易數(shù)量占比高達(dá)31.2%；金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)在二季度的租賃市場活躍度均有下降，而制造業(yè)、房地產(chǎn)與建筑、貿(mào)易、物流與零售行業(yè)的活躍度則悄然回升。
信息技術(shù)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑租賃需求，生活類服務(wù)業(yè)表現(xiàn)亮眼
從租賃市場細(xì)分行業(yè)交易占比來看，軟件服務(wù)業(yè)依然穩(wěn)居首位，律所及專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)較上季度上升一位居次席，生活性服務(wù)業(yè)則躍居第三。三者的貢獻(xiàn)比例分別為11.8%，10.2%和10.1%。
租賃市場細(xì)分行業(yè)交易量TOP3
對比上季度，軟件服務(wù)行業(yè)租用甲級(jí)樓宇的比例有明顯提升，如愛客科技在前海嘉里中心的擴(kuò)租，Keep遷至中國華潤大廈等。本季度錄得的軟件服務(wù)企業(yè)大多擁有成熟的商業(yè)運(yùn)營模式。報(bào)告指出，在企業(yè)信息化的加速普及下，公司軟件產(chǎn)品的日益成熟，相關(guān)企業(yè)在辦公樓乃至優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃市場的需求有望進(jìn)一步釋放。
律所及專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)在租賃市場表現(xiàn)依舊活躍。因律所及專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)具有明顯的優(yōu)質(zhì)樓宇偏好，本季度錄得多起有關(guān)企業(yè)新設(shè)立及升級(jí)搬遷至甲級(jí)樓宇的交易。在律所及專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)向價(jià)值鏈高端不斷延伸背景下，企業(yè)對優(yōu)質(zhì)樓宇需求特性將持續(xù)體現(xiàn)。
值得矚目的是，滿足居民日常需求的生活性服務(wù)業(yè)在本季度有著相對亮眼的表現(xiàn)，較上季度有明顯提升，以新設(shè)立為主的交易是此次增長的主要力量。本季度錄得的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)租賃交易多發(fā)生在核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，并具有不低的甲級(jí)樓宇租用比例。在十四五規(guī)劃背景下，生活性服務(wù)業(yè)建設(shè)向個(gè)性化、精細(xì)化邁進(jìn)，今后以新設(shè)立為主的交易活躍有望在生活性服務(wù)業(yè)持續(xù)體現(xiàn)。
報(bào)告進(jìn)一步指出，在深圳的十四五規(guī)劃中，產(chǎn)業(yè)的高端高質(zhì)高新的現(xiàn)代化建設(shè)將成為推動(dòng)未來辦公樓租賃市場發(fā)展的重要力量。其中，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將構(gòu)建成產(chǎn)業(yè)體系新支柱，其相關(guān)企業(yè)在未來將成為辦公樓租賃的重要客群。而金融的擴(kuò)大對外開放、消費(fèi)新業(yè)態(tài)的拓展等也將催生更多新設(shè)立及擴(kuò)租需求，并進(jìn)一步推動(dòng)深圳辦公樓租賃市場的需求活躍度。
未來5年，商業(yè)辦公樓總供應(yīng)量預(yù)計(jì)為1,528萬平方米，主要集中于南山片區(qū)，預(yù)計(jì)在中期仍將是市場活躍度較高的區(qū)域，隨著產(chǎn)業(yè)的持續(xù)聚集以及升級(jí)換代，疊加整體交通狀況和商務(wù)配套的改善，該區(qū)域?qū)鹑诤蛯I(yè)服務(wù)業(yè)租戶的吸引力會(huì)與日俱增。
2021年下半年將有多個(gè)核心商務(wù)區(qū)中的大體量項(xiàng)目入市租賃，預(yù)期其將對區(qū)域市場造成一定沖擊，周邊存量物業(yè)亦將面臨租戶留存壓力。而隨著新增供應(yīng)持續(xù)入市，長期租金提升的通道依然未被打開，項(xiàng)目間針對優(yōu)質(zhì)租戶的爭奪在短期內(nèi)仍將保持較為激烈的態(tài)勢。
另據(jù)該公司合伙人廖秀華的分析，第二季度深圳雖受小規(guī)模疫情影響，但總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好，寫字樓租賃市場延續(xù)上季度的強(qiáng)勁擴(kuò)張趨勢，信息技術(shù)行業(yè)支撐租賃需求，全市租金趨于穩(wěn)定。隨著深港澳緊密合作的開展，深圳作為大灣區(qū)核心引擎，堅(jiān)定不移實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，新經(jīng)濟(jì)和金融創(chuàng)新等行業(yè)成為寫字樓租賃市場的中堅(jiān)力量。但深圳辦公樓市場中長期的供應(yīng)壓力不減，未來全市寫字樓市場尤其是西部市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
二季度廣州辦公樓市場概要
廣州方面，甲級(jí)辦公樓的租賃市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇的態(tài)勢。各核心商務(wù)區(qū)辦公樓租賃市場交易活躍，其基準(zhǔn)租金有輕微上升。
二季度廣州甲級(jí)辦公樓宇存量為530萬平方米，其中天河區(qū)和海珠區(qū)分別占71.5%和20.6%。本季度新增入市的甲級(jí)物業(yè)都位于珠江新城，增加了15.8萬平方米的辦公面積。租金及空置率指標(biāo)呈現(xiàn)出穩(wěn)健復(fù)蘇的態(tài)勢。全市基準(zhǔn)租金中值達(dá)到166.3元/平方米/月，空置率為8.1%。
本季度錄得的交易主要發(fā)生在珠江新城、天河北和琶洲商務(wù)區(qū)。珠江新城商務(wù)區(qū)內(nèi)金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)活躍，本季度錄得多宗律所于片區(qū)內(nèi)搬遷和擴(kuò)租的交易；琶洲片區(qū)作為電商互聯(lián)網(wǎng)總部基地，對互聯(lián)網(wǎng)及科技類企業(yè)的吸引力與日俱增；天河北則是近期內(nèi)有新項(xiàng)目入市租賃，吸引片區(qū)內(nèi)部租戶升級(jí)換租。
從租賃市場細(xì)分行業(yè)交易占比來看，本季度表現(xiàn)最為活躍的前三行業(yè)為互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)行業(yè)、金融業(yè)以及貿(mào)易零售類企業(yè)。
排在首位的互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)行業(yè)中，近期龍頭科技企業(yè)簽約進(jìn)駐琶洲將帶動(dòng)其上下游企業(yè)的聚集。而隨著小米、歐派、TCL等多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)總部大廈的竣工，琶洲商務(wù)區(qū)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)氛圍將更為濃厚。
位居次席的金融企業(yè)則更為青睞商務(wù)配套完善、區(qū)域發(fā)展成熟的商務(wù)區(qū)。本季度錄得的金融企業(yè)的交易主要發(fā)生在珠江新城及越秀商務(wù)區(qū)。
上半年廣州外貿(mào)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)尤為亮眼，因而本季度錄得有貿(mào)易零售行業(yè)的大面積成交。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的深化恢復(fù)和對外開放程度的提升，強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭有望讓產(chǎn)業(yè)的辦公需求得到進(jìn)一步的釋放。
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，廣州市場在2021-2025年重點(diǎn)區(qū)域辦公樓總供應(yīng)量預(yù)計(jì)約為495萬平方米，其中琶洲商務(wù)區(qū)供應(yīng)量最大，占比達(dá)到47.7%。
2021-2025年重點(diǎn)區(qū)域辦公樓未來供應(yīng)分布
據(jù)道遠(yuǎn)咨詢董事古詩雅女士的分析，本季度因疫情迅速受控，對寫字樓市場影響短暫?？萍肌⒔鹑谝约皩I(yè)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)依然亮眼。琶洲供應(yīng)高峰將至，租金預(yù)期出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)，全市空置率攀升。但各區(qū)市場定位差異化或?qū)⑷趸鐓^(qū)競爭，市場有望保持健康活躍。
數(shù)據(jù)來源：
1. 道遠(yuǎn)咨詢研究部自有數(shù)據(jù)
2. 公開數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局
