上海2022年2月25日 /美通社/ -- 中國社會科學(xué)院12月下旬發(fā)布的2022年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)計(jì),2021年我國GDP實(shí)際增速達(dá)到8.0%左右,超過預(yù)期目標(biāo);根據(jù)國際貨幣基金組織(IMF)的預(yù)測,仍將高于世界其他絕大部分主要經(jīng)濟(jì)體。
得益于中國經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù),2021年1-10月,我國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額84,979億元人民幣,占社會消費(fèi)品零售總額的23.7%。
高力國際洞察到,電商的高速發(fā)展成為物流倉儲市場需求強(qiáng)勁的主要驅(qū)動力。旺盛的租賃需求與持續(xù)改善的基礎(chǔ)設(shè)施使境內(nèi)外投資者對于優(yōu)質(zhì)倉儲資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)高漲。生鮮電商與生物醫(yī)藥行業(yè)迅猛發(fā)展,帶動前置倉與冷庫等細(xì)分領(lǐng)域受到追捧。
上海高標(biāo)倉租賃市場概況
2021年上海物流倉儲市場租賃需求旺盛,錄得租金漲幅達(dá)2.2個(gè)百分點(diǎn),空置率則顯著下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。
多渠道電商重塑物流需求,高標(biāo)倉整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求
2021年“雙十一”全網(wǎng)交易額超人民幣9,600億元,較去年增長12.2%,銷售渠道更為多元化。除天貓、京東兩大頭部企業(yè),拼多多銷售占比達(dá)6.4%,位列全網(wǎng)第三,新銷售渠道如直播、社區(qū)團(tuán)購等,成交份額顯著高于往年。
隨著電商行業(yè)穩(wěn)健增長的推動,各大物流倉儲供不應(yīng)求,甚至出現(xiàn)短暫“爆倉”現(xiàn)象,其中,前置倉及冷庫尤為稀缺。
前置倉與冷庫需求快速增長
隨著消費(fèi)升級對生鮮電商需求的增加、以及生物醫(yī)藥行業(yè)的快速增長,中國的冷鏈物流迎來跨越式發(fā)展,且具備極大的發(fā)展空間。
新型電商的爆發(fā)式增長,對配送時(shí)效提出更高要求,前置倉成為倉儲網(wǎng)絡(luò)布局的重要環(huán)節(jié)。
中國冷鏈物流市場規(guī)模2020年達(dá)到3,832億元,復(fù)合年均增速18%,預(yù)計(jì)未來五年會繼續(xù)保持較高增長態(tài)勢。
倉儲租金增長強(qiáng)勁,物流資產(chǎn)備受青睞
線上消費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)科技等領(lǐng)域加速發(fā)展,供應(yīng)鏈管理升級勢在必行,我們判斷高標(biāo)倉庫租金具備結(jié)構(gòu)性增長的長期趨勢,預(yù)計(jì)未來五年平均租金有望以1.8%的年復(fù)合增長率上漲。
疫情沖擊下倉儲物流資產(chǎn)極具韌性,資本市場對倉儲物流的關(guān)注和配置熱度逐步提升,尤其是一線及周邊衛(wèi)星城市。根據(jù)高力國際《2021年境內(nèi)外投資者調(diào)研》報(bào)告顯示,投資者對物流倉儲的偏好占比15%,躍至資產(chǎn)類型第一位。
智能化倉儲成為升級趨勢
在需求反推下,物流地產(chǎn)市場逐步實(shí)現(xiàn)由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變,智能化倉儲的價(jià)值在長期中更為凸顯。
以普洛斯REITs為例,網(wǎng)格化高標(biāo)倉基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合智能化運(yùn)營系統(tǒng),成為強(qiáng)有力底層資產(chǎn),支撐其成為“倉儲物流類”第一單,不僅適應(yīng)租戶需求,提升運(yùn)營收入,而且實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)溢價(jià)及投資退出。