房托收益總額達(dá)人民幣432.8百萬(wàn)元 分派比率保持100%
物業(yè)組合整體保持較高出租率達(dá)87.7%
香港2022年3月23日 /美通社/ -- 招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（“招商局商業(yè)房托基金”或“房托”，香港聯(lián)交所股份代號(hào)：1503），宣布截至2021年12月31日止之全年業(yè)績(jī)。
持續(xù)受新型冠狀病毒病疫情的影響，2021年仍是充滿挑戰(zhàn)性，房托收益總額為人民幣432.8百萬(wàn)元，較2020年的收益增加人民幣62.7百萬(wàn)元，大幅增幅主要反映了疫情爆發(fā)后市場(chǎng)的穩(wěn)定復(fù)蘇及管理人招商局資管有限公司（作為房托的管理人，簡(jiǎn)稱“管理人”）妥當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)策略和不懈努力?；浉郯拇鬄硡^(qū)的寫字樓及零售市場(chǎng)均逐漸好轉(zhuǎn)。
連同每基金單位中期分派10.39港仙，報(bào)告年度的每基金單位分派總額為25.41港仙，按2021年12月31日基金單位收市價(jià)2.61港元計(jì)算，分派收益率為9.7%，并保持100%的分派比率。
物業(yè)組合的市值由2020 年12 月31 日的人民幣6,644 百萬(wàn)元增加人民幣102 百萬(wàn)元至2021 年12 月31 日的人民幣6,746 百萬(wàn)元?；饐挝怀钟腥藨?yīng)占資產(chǎn)凈值按年增長(zhǎng)2.5%至人民幣4,007百萬(wàn)元，或每基金單位人民幣3.55元，相當(dāng)于每基金單位4.34港元（根據(jù)人民銀行于2021年12月31日公布的匯率中間價(jià)計(jì)算），較于2021年12月31日基金單位的收市價(jià)2.61港元溢價(jià)66.3%。
業(yè)務(wù)表現(xiàn)
招商局商業(yè)房托基金的物業(yè)組合由位于粵港澳大灣區(qū)中國(guó)深圳蛇口工業(yè)區(qū)的五項(xiàng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)組成。于報(bào)告年度，整體物業(yè)組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅為3.4個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)組合的現(xiàn)時(shí)租金全面得到提升，漲幅在2.7% 至14.9% 之間。其中科技大廈的現(xiàn)時(shí)租金顯著增長(zhǎng)14.9%，花園城增長(zhǎng)了6.1%。
新時(shí)代廣場(chǎng)
新時(shí)代廣場(chǎng)全年表現(xiàn)良好，平均出租率達(dá)到90% 以上，在2021 年年底出租率提升至91.9%。由于管理人全年運(yùn)用靈活租賃策略及提供增值服務(wù)等方式，現(xiàn)時(shí)租金穩(wěn)步提升，于報(bào)告年度從人民幣174.6 元╱平方米提升至人民幣179.4 元╱平方米，漲幅約為3%。
數(shù)碼大廈、科技大廈及科技大廈二期
數(shù)碼大廈的部分租戶為避免受到資產(chǎn)提升改造工程帶來(lái)的不便，在租約到期后退租，故其出租率于2021年由72.9%略微下降至71.3%，目前管理人正在進(jìn)行多方式的租賃推廣，將大部分空置的可出租面積進(jìn)行填補(bǔ)是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在2022 年重點(diǎn)工作之一。
科技大廈的重大租戶深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，并且會(huì)繼續(xù)擴(kuò)租其他零星租戶退租后的空置面積?？萍即髲B的出租率保持在100%。其中的部分租戶搬遷至科技大廈二期，因此于報(bào)告年度科技大廈二期的出租率也從74.4% 提升至81.2%。網(wǎng)谷三項(xiàng)物業(yè)的現(xiàn)時(shí)租金均在2021 年內(nèi)保持穩(wěn)定中逐步上升的態(tài)勢(shì)，漲幅在2.9% 至14.9% 之間。
花園城購(gòu)物中心
縱觀2021 年，深圳的商業(yè)綜合體受到持續(xù)的新冠疫情反復(fù)的影響，然而花園城成功保持了全年穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平?；▓@城在報(bào)告年度內(nèi)，不僅出租率保持在88% 以上，通過(guò)租戶更迭期間，引入更符合時(shí)下流行的消費(fèi)習(xí)慣的新興商業(yè)品牌，其現(xiàn)時(shí)租金提升了6.1%，即人民幣10.2 元╱平方米。
展望
2022 年伊始，新冠疫情復(fù)發(fā)、通脹、復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)、國(guó)家持續(xù)去杠桿活動(dòng)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大的不確定性。中央政府在2022 年 的《政府工作報(bào)告》中 將2022 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增速調(diào)整到5.5% 左右，“穩(wěn)”成為了2022 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞。
到2025 年，深圳市的寫字樓存量將翻倍，新增供應(yīng)量將與過(guò)去多年的存量持平，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇。盡管多數(shù)寫字樓位于新興商務(wù)區(qū)，但預(yù)計(jì)也會(huì)對(duì)傳統(tǒng)成熟的商務(wù)區(qū)造成一定的沖擊。與此同時(shí)，由于消費(fèi)升級(jí)仍是市場(chǎng)主旋律，預(yù)期未來(lái)整體零售商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定，但對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶的競(jìng)爭(zhēng)仍會(huì)日趨激烈。
管理人將采取積極的資產(chǎn)管理措施，持續(xù)提升物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)， 為投資人創(chuàng)造良好穩(wěn)定的投資回報(bào)。同時(shí)隨著深圳地鐵12 號(hào)線于2022 年年內(nèi)開通，串聯(lián)起蛇口與寶安片區(qū)，并在現(xiàn)有物業(yè)周邊設(shè)置站點(diǎn)，大幅提升現(xiàn)有物業(yè)的交通可達(dá)性。管理人也將積極利用此優(yōu)勢(shì)，加快推進(jìn)資產(chǎn)提升及改造工程的進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。
招商局商業(yè)房托基金主席及非執(zhí)行董事黃均隆先生表示：“管理人將積極安排再融資工作，通過(guò)分散貸款年期等措施鎖定當(dāng)前低息優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化整體資產(chǎn)及債務(wù)結(jié)構(gòu)，讓招商局商業(yè)房托基金更具抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，管理人也將積極在市場(chǎng)上尋找合適的一二線城市物業(yè)注入招商局商業(yè)房托基金，擴(kuò)大整體的資產(chǎn)管理規(guī)模，使整體資產(chǎn)組合更多元化。管理人目前也在積極地與招商局集團(tuán)及外部企業(yè)洽談合作事宜，冀望可以盡快推進(jìn)資產(chǎn)注入，提升基金持有人的收益。”
關(guān)于招商局商業(yè)房托基金
招商局商業(yè)房托基金為一個(gè)以單位信托基金形式組成的香港集體投資計(jì)劃，且已根據(jù)證券及期貨條例第104條獲認(rèn)可。招商局商業(yè)房托基金為主要以擁有及投資中國(guó)（包括香港及澳門，但不包括招商置地城市）的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收商業(yè)物業(yè)為目的而成立的房地產(chǎn)投資信托基金。其將首先專注于：(i)粵港澳大灣區(qū)（不包括兩個(gè)招商置地城市，即佛山及廣州），包含最初五處物業(yè)所在地；及(ii)北京及上海。招商局商業(yè)房托基金由房托管理人管理，其主要投資目標(biāo)為向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、造就長(zhǎng)期可持續(xù)分派增長(zhǎng)及提升招商局商業(yè)房托基金物業(yè)價(jià)值。
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