上海2022年4月28日 /美通社/ -- 近日，高力國(guó)際針對(duì)生物醫(yī)藥行業(yè)進(jìn)行了分析：
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2020年，中國(guó)生物醫(yī)藥行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模3.57萬(wàn)億元，較上年增加0.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.51%。預(yù)計(jì)2022年中國(guó)生物醫(yī)藥行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將突破4萬(wàn)億元。
根據(jù)中國(guó)醫(yī)藥創(chuàng)新促進(jìn)會(huì)與中國(guó)外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2021年中國(guó)創(chuàng)新藥在研產(chǎn)品數(shù)量對(duì)全球的貢獻(xiàn)率分別上升至14%，已經(jīng)躋身全球"第二梯隊(duì)"前列。
1. 上海孕育生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地
生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是上海市九大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，也是上海重點(diǎn)發(fā)展的三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。2018-2020年，上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)制造業(yè)的生產(chǎn)總值保持著10%的復(fù)合增速、占GDP比重持續(xù)攀升；上海市"十四五"也明確了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)制造業(yè)產(chǎn)值至2025年達(dá)到人民幣2,400億的近期發(fā)展目標(biāo)，前景十分廣闊。
從融資的角度看，上海的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的成長(zhǎng)性。上海生物醫(yī)藥融資規(guī)模在過(guò)去三年翻了將近五倍，成為生物醫(yī)藥領(lǐng)域融資規(guī)模最大的城市。長(zhǎng)三角區(qū)域的融資規(guī)模過(guò)往三年激增三倍，占全國(guó)的百分比由2019年的36%提升至2021年末的55%。
除此之外，上海擁有的強(qiáng)大臨床研究能力、頂級(jí)醫(yī)療公共資源和高端人才儲(chǔ)備，具備生物醫(yī)藥研發(fā)所需的進(jìn)出口優(yōu)勢(shì)；對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)而言，上海生物醫(yī)藥行業(yè)的PE/VC規(guī)模位居全國(guó)第一，具有完善的的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，還有政府對(duì)于生物醫(yī)藥企業(yè)的孵化、扶持政策等支持，讓上海乃至長(zhǎng)三角對(duì)生物醫(yī)藥創(chuàng)新研發(fā)企業(yè)都具備首屈一指的吸引力。
2."1+5+X" 布局助力上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)勇攀高峰
"十四五"規(guī)劃確定的 "1+5+X" 的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局。"1"是指張江生物醫(yī)藥創(chuàng)新引領(lǐng)核心區(qū)，"5"代表臨港新片區(qū)精準(zhǔn)醫(yī)療先行示范區(qū)、東方美谷生命健康融合發(fā)展區(qū)、金海岸現(xiàn)代制藥綠色承載區(qū)、北上海生物醫(yī)藥高端制造集聚區(qū)、南虹橋智慧醫(yī)療創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等五大特色產(chǎn)業(yè)區(qū)，"X"則代表環(huán)同濟(jì)醫(yī)學(xué)院生命健康總部基地等若干特色產(chǎn)業(yè)載體。"十三五"期間，"1+5+X"生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)聚集了上海80%以上的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，貢獻(xiàn)了80%的生物制藥制造業(yè)產(chǎn)值；"十四五"期間，隨著產(chǎn)業(yè)空間載體的釋放，上海將承載更多的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)資源，助力上海發(fā)展為具有全球影響力的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。
3. 生物醫(yī)藥企業(yè)的選址需求與布局特點(diǎn)
從生物醫(yī)藥產(chǎn)品的研發(fā)流程和各項(xiàng)業(yè)務(wù)功能來(lái)看，不同階段企業(yè)會(huì)有不同的選址動(dòng)因，也對(duì)物業(yè)類(lèi)型、面積段配置和配套有著不同的偏好?？傮w而言，生物醫(yī)藥企業(yè)選址所涉及的物業(yè)類(lèi)型主要包括孵化辦公、研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)廠房和醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)等。
隨著醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，生物醫(yī)藥企業(yè)也在上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中扮演著越來(lái)越重要的角色。
根據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年生物醫(yī)藥行業(yè)租戶(hù)新成交面積為14.4萬(wàn)平方米（155萬(wàn)平方英尺），同比激增77%；其中68%集中于產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)，其余則在寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，張江仍然是首選，占生物醫(yī)藥企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交面積的45%；其次是浦江和周康，分別占據(jù)了34%和14%。
在寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，南京西路、淮海路&新天地板塊深受外資知名藥企青睞，分別貢獻(xiàn)了生物醫(yī)藥企業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交面積的25%和27%；前灘也正在成為生物醫(yī)藥企業(yè)，尤其是內(nèi)資生物醫(yī)藥總部辦公選址的熱點(diǎn)區(qū)域，占據(jù)了生物醫(yī)藥企業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交面積的33%，且需求主要以?xún)?nèi)資企業(yè)為主。
4. 生物醫(yī)藥園區(qū)市場(chǎng)崛起正當(dāng)時(shí)
近年來(lái)，隨著上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)，對(duì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的租賃需求也大幅激增，租金表現(xiàn)亦大幅跑贏非生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。這個(gè)趨勢(shì)在張江展現(xiàn)得淋漓盡致。
張江是上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)租賃需求最集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)子市場(chǎng)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的平均空置率長(zhǎng)期低于10%。租金方面，自"十三五"期間以來(lái)，張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的租金穩(wěn)健上漲，2021年末為人民幣5.00元每平方米每天，復(fù)合年增速高達(dá)6.1%，遠(yuǎn)超同期非生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的年均增速。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的平均租金已在2021年超越了非生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，其旺盛的需求疊加稀缺的空置面積，將使租金在未來(lái)保持強(qiáng)勢(shì)上漲的局面。
5. 投資市場(chǎng)方興未艾，市場(chǎng)熱度仍將進(jìn)一步升級(jí)
伴隨租賃需求和租金走勢(shì)的穩(wěn)健上揚(yáng)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園也迅速獲得投資者的青睞。2021年，上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的大宗成交金額共人民幣61.6億元（9.7億美元），較2020年的增長(zhǎng)了近5倍，占產(chǎn)業(yè)園區(qū)總成成交量的百分比大幅提升到51%。
從2020年至2021年度的全部生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園成交案例來(lái)看，外資買(mǎi)家全部以投資為目的，而內(nèi)資買(mǎi)家均為生物醫(yī)藥企業(yè)且交易目的均為自用。就區(qū)位而言，成交主要集中在張江，但隨著張江可交易標(biāo)的稀缺，針對(duì)生物醫(yī)藥的投資需求已經(jīng)開(kāi)始擴(kuò)散，周康也有不少標(biāo)的物業(yè)成交，而之前關(guān)注度相對(duì)較低的浦江和外高橋也已進(jìn)入投資者的視野。
我們預(yù)期隨著賽道的逐步升溫和可交易標(biāo)的的稀缺，投資人將更加積極地尋找項(xiàng)目，資本化率也有進(jìn)一步壓縮的可能。
高力國(guó)際洞察：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)前景廣闊，未來(lái)發(fā)展將具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
根據(jù)高力國(guó)際多年來(lái)跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展的洞察，生物醫(yī)藥具有長(zhǎng)期向好的基本面，有潛力的新技術(shù)和領(lǐng)域仍會(huì)不斷被資本市場(chǎng)看好，創(chuàng)新依舊是核心驅(qū)動(dòng)力。因此，我們認(rèn)為上海，尤其是那些創(chuàng)新人才聚集、產(chǎn)業(yè)鏈已具備一定成熟度的區(qū)域，將會(huì)持續(xù)受到生物醫(yī)藥企業(yè)選址的青睞。
在核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)有限的情況下，招引更精準(zhǔn)的落位企業(yè)、如何抓住區(qū)域特性和企業(yè)趨勢(shì)來(lái)建設(shè)或者改造更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品、組建更科學(xué)高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以提升物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值，也將成為開(kāi)發(fā)商和投資者的課題和機(jī)會(huì)。
